Au printemps, c’est le jardin qui donne l’alerte. Dans un lotissement des environs de Saint-Étienne, la pelouse d’une maison louée n’a pas vu la tondeuse depuis l’été, la haie de thuyas déborde sur le trottoir, la boîte aux lettres déborde de prospectus et les volets restent fermés. Les voisins appellent le propriétaire, qui n’a plus de nouvelles de son locataire depuis trois mois et ne reçoit plus le loyer. Deux questions se posent alors, l’une de jardinier, l’autre de juriste : qui devait entretenir ce terrain, et que faire d’une maison qui semble abandonnée ?
L’entretien du jardin, une obligation du locataire
Le décret qui dresse la liste des réparations locatives est précis sur les jardins privatifs. Il met à la charge du locataire l’entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, ainsi que la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres et arbustes, le remplacement des arbustes et la réparation des installations mobiles d’arrosage. Les auvents et terrasses doivent être débarrassés de la mousse, et les gouttières dégorgées. Pour tondre sans excès, voir la tonte différenciée et les zones à laisser pousser.
Concrètement, la tonte régulière, la taille des haies et l’entretien des massifs reviennent à l’occupant, avec son propre matériel ou celui qu’il loue. Les gros travaux, comme l’abattage d’un arbre malade ou le remplacement d’une clôture vétuste, restent en principe à la charge du propriétaire. Un jardin laissé à l’abandon pendant une saison entière constitue donc un manquement, que le propriétaire pourra faire constater et chiffrer au départ du locataire, sur la base de l’état des lieux d’entrée. Le locataire répond d’ailleurs des dégradations survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, ce qui comprend le jardin : une haie morte faute d’arrosage ou un massif détruit se chiffrent comme une dégradation intérieure.
Une maison qui semble vide : la procédure d’abandon
Mais un jardin en friche peut aussi signaler un départ discret. La tentation est grande d’ouvrir la porte, de vider la maison et de la relouer. Ce serait une erreur coûteuse : tant que le bail n’est pas résilié, le logement reste celui du locataire, et forcer un occupant à quitter le lieu qu’il habite, sans le concours de l’État, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure adaptée. Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le propriétaire peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure est faite par un commissaire de justice et peut figurer dans un commandement de payer. S’il n’y est pas donné suite un mois après sa signification, le commissaire de justice peut constater l’état d’abandon du logement.
JardinPotager décoratif : légumes et fleurs dans une même plate-bandeIl dresse alors un procès-verbal de ses opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande. Le juge peut ensuite constater la résiliation du bail, autoriser si nécessaire la vente aux enchères des biens laissés sur place et déclarer abandonnés ceux qui ne peuvent pas être vendus.
Les indices à réunir avant d’agir
Un jardin non entretenu ne suffit pas à lui seul. Les indices s’additionnent : loyers impayés, courrier qui s’accumule, compteurs à l’arrêt, témoignages des voisins, absence de réponse aux lettres et aux appels. Le propriétaire a intérêt à les consigner avec des dates, des photographies et, le cas échéant, des relevés de consommation, avant de mandater un commissaire de justice. Une clôture abîmée se traite à part : voir comment remplacer un poteau de clôture en bois.
Une fois la résiliation constatée et les biens traités selon la décision du juge, la maison peut être remise en état. La remise en état du jardin, comme celle de l’intérieur, se chiffre alors sur pièces et peut être imputée sur le dépôt de garantie, dans la limite de ce qui est justifié. Pour les propriétaires de la Loire, la procédure devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne est présentée par Mon Avocat Bailleur, et les étapes propres au logement délaissé sont détaillées dans le guide sur l’abandon de logement par le locataire.